Jednym z zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego zawartym w rekomendacji S jest wprowadzenie do oferty banków, możliwości zaciągania kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym. Zmiana ta ma zostać wprowadzona obowiązkowo do czerwca 2021 roku. Już dziś wiele banków umożliwia taką opcję. Zobacz co to może oznaczać dla Ciebie.
W udzielanych kredytach ze zmienną stopą obowiązuje zasada:
Stopa referencyjna (WIBOR) + marża banku = oprocentowanie kredytu
Wartość WIBOR od zawsze budziła obawy, w osobach stojących przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Przez lata obserwowaliśmy spadek wartości WIBOR i pojawiało się coraz więcej głosów, że musi w końcu wzrosnąć. Poniżej wykres wartości historycznej WIBOR
Dziś kiedy WIBOR „szoruje” po dnie czyli blisko zera, obawy że wzrośnie są jeszcze częstsze. Zobaczmy zatem czy jest się czego obawiać i czy można się przed tym uchronić.
Na początek: jaka może być różnica przy wzroście WIBOR o 2%
Przykład nr 1 Kredyt 400 000, 30 lat, wartość WIBOR 0,25%
Przykład nr 2 – ten sam kredyt, ale wartość WIBOR 2.25%
Różnica pomiędzy ratami w powyższych przykładach to 1977,13 PLN – 1539,20 PLN = 437,93 PLN
Zatem jest o co walczyć, zobaczmy teraz co możemy z tym zrobić.
Banki dały możliwość „zablokowania” WIBOR na stałym poziomie, ale niestety nie na zawsze. Dokładnie na 5 lat. Co się wydarzy po tym okresie? Bank zaproponuje nam kolejny 5 letni okres stałego oprocentowania lub zmianę naszego kredytu na kredyt z oprocentowaniem zmiennym.
Nie obserwowaliśmy jeszcze w praktyce jak wygląda postępowanie banków po 5 latach, ponieważ jeszcze tyle nie minęło od wprowadzenia przez pierwszy bank w Polsce kredytu z oprocentowaniem stałym.
Czego możemy się spodziewać i czym ryzykujemy?
Jeśli WIBOR utrzyma się na podobnym poziomie, to po 5 latach możemy spodziewać się, że bank zaproponuje nam kolejny okres 5 letni na tych samych warunkach.
Jeśli WIBOR wzrośnie możemy spodziewać się, że bank będzie chciał zaproponować oprocentowanie na wyższym poziomie zgodnie z warunkami rynkowymi.
Jeśli warunki zaproponowane przez bank nie będą nas zadowalały to możemy przejść na oprocentowanie zmienne.
Czy są zatem minusy „zablokowania” WIBOR na stałym poziomie? Odpowiedź nie jest prosta, ale poniższe przykłady pomogą zrozumieć jakie opcje stoją przed kredytobiorcami.
Jak banki ustalają wysokość stałego oprocentowania?
Aktualnie mamy 2 różne podejścia w zależności od banku, w którym zdecydujemy się na kredyt.
- Bank ustala oprocentowanie stałe na tym samym poziomie, co oprocentowanie zmienne na dzień podpisania umowy. Przykład:
WIBOR 0,25% + marża banku 2%. Oprocentowanie stałe wyniesie w tym banku 2,25% i zostanie zablokowane na 5 letni okres.
Tyle samo 2,25 % wyniesie oprocentowanie zmienne, ale z ryzykiem wzrostu WIBOR.
Technicznie WIBOR może spaść poniżej wartości 0, ale banki zabezpieczają się zazwyczaj, że wtedy wartość oprocentowania = wartości marży.