Umowa, zadatek czy zaliczka?

Zadatek i zaliczka to pojęcia, których znaczenie koniecznie trzeba rozumieć, przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy mającej na celu zakup nieruchomości. Cechą wspólną zadatku i zaliczki jest to, że wpłacane są na poczet umowy, której wykonanie nastąpi w przyszłości. Jakie są różnice, co jest lepsze i jakie konsekwencje niesie wpłata środków w formie zadatku lub w formie zaliczki? 

Co znajdziesz w tym artykule?
  • tabela pokazująca główne różnice;
  • zaliczka, zadatek – wyjaśnienie pojęć;
  • różnice pomiędzy zaliczką i zadatkiem;
  • czy zadatek i zaliczka wliczają się w cenę zakupu;
  • rynek zakupu – gdzie najczęściej spotkasz zadatek, a gdzie zaliczkę;
  • co wybrać;
  • zadatek a negatywne decyzje kredytowe.
Poniżej znajdziesz uproszczoną tabelę, obrazującą najważniejsze różnice pomiędzy zaliczką, a zadatkiem:

Zadatek – dodatkowe zastrzeżenie umowne, zgodnie z którym podczas zawierania umowy jedna ze stron wręcza drugiej określoną sumę pieniędzy. Ma ona zabezpieczać przed zerwaniem umowy i być formą odszkodowania w takim wypadku.

Zaliczka jest “formą świadczenia pieniężnego na poczet ceny lub wynagrodzenia”. Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy mamy prawo do jej zwrotu. Osoba która wpłaciła zaliczkę może również żądać naprawienia szkody. Zaliczka nie zabezpiecza kupującego tak, jak zadatek, a dla sprzedającego może być formą kredytu. Zadatek jest najczęściej stosowany w umowach przedwstępnych (sprzedaży nieruchomości, samochodu itp.). Dzięki niemu każda ze stron zabezpiecza się na wypadek zerwania umowy w ostatniej chwili przez drugą stronę.

 

Zaliczka czy zadatek – różnice

Zaliczka jest mniej formalna, daje więcej swobody, ale nie gwarantuje doprowadzenia umowy do końca, ponieważ każda ze stron może wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji. Jeśli kupujący się rozmyślą lub sprzedający dostanie lepszą ofertę, zaliczka zawsze zostanie zwrócona. Wyjątkiem mogą być dodatkowe zapisy w umowie dotyczące np. kosztów rezerwacji nieruchomości przez sprzedającego.

Wspomniane dodatkowe zapisy mogę zostać wprowadzone, gdy strony umówią się np. na potrącenie kosztów związanych z rezerwacją nieruchomości lub innych wynikających z umowy. Zadatek nie daje takiej swobody.

Zadatek zabezpiecza obie strony. Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy przez jedną ze stron, to ta druga może od niej odstąpić. W konsekwencji zachowuje otrzymany zadatek, a jeśli jest stroną wpłacającą, może żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Jest to forma, która mobilizuje obie strony do tego, aby zrobić wszystko w celu wykonania umowy.

W sytuacji, kiedy umowa zostanie wykonana prawidłowo i terminowo, nie ma większej różnicy między zaliczką a zadatkiem, gdyż zostaną one w ten sam sposób zaliczone na poczet zawartej w umowie całkowitej wartości transakcji. Różnice opisane powyżej pojawiają się w momencie niewykonania usługi. W przypadku gdy umowa nie określa jakim tytułem jest wpłacana kwota, w praktyce zostanie to zinterpretowane jako zadatek.

Zadatek jest najczęściej spotykaną formą na rynku, zarówno pierwotnym jak i wtórnym. Sprzedający chce być pewien, że rozmawia z klientami „poważnie” zainteresowanymi zakupem. Również agenci nieruchomości zdecydowanie wolą tę formę, ponieważ zazwyczaj po wpłacie przez kupującego zadatku odbierają swoje wynagrodzenie.
Zaliczkę możemy spotkać, gdy rozmawiamy bezpośrednio ze sprzedającym. Ta forma dostępna jest także dla biur nieruchomości i deweloperów, ale z powodów przytoczonych przeze mnie wcześniej nie występuje często.

 

Co wybrać?

Odpowiedź na to pytanie będzie brzmiała różnie w zależności od sytuacji. Zdarzają się sytuacje, że lepszą formą dla kupujących będzie zadatek, jak również takie, w których mniej ryzykują dając zaliczkę.
Często może wystąpić sytuacja, w której forma bardziej bezpieczna dla kupujących, będzie gorzej widziana przez sprzedających i trzeba będzie znaleźć kompromis.
Dlatego zawsze przed podpisaniem umowy należy rozważyć wszelkie za i przeciw obu możliwości, warto się do tego dobrze przygotować i liczyć z konsekwencjami swojego wyboru. Jeśli nie wszystko zależy od nas (np. w sytuacji gdy potrzebujemy kredytu na zakup), warto się dodatkowo zabezpieczyć.

 

Co jeśli nie będziemy w stanie wywiązać się z umowy ze względu na negatywne decyzje kredytowe? 

Kodeks cywilny pozwala na modyfikacje umów zadatku. W celu zabezpieczenia się przed utratą zadatku w sytuacji, gdy nie jesteśmy pewni co do otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej do umowy warto dodać klauzulę, mówiącą właśnie o zwrocie zadatku w przypadku przedstawienia negatywnych decyzji kredytowych np. z 2,3 banków.

W przypadku gdy taka klauzula nie została zawarta, a kupujący nie otrzymał kredytu, to zadatek również powinien być zwrócony. Kupujący chciał zrealizować umowę, a negatywna decyzja banku była czynnikiem zewnętrznym. Niestety druga strona może się z tym nie zgodzić i dążyć do zatrzymania zadatku. Wtedy pozostanie nam droga sądowa. Mamy już wyroki, mówiące o konieczności zwrotu zadatku w takich sytuacjach. Jednak ze względu na brak prawa precedensowego, najlepiej jest to dokładnie opisać już na etapie umowy przedwstępnej. 

Coraz częściej spotyka się sytuacje, że biura nieruchomości umieszczają wręcz odwrotny zapis, brzmiący: „brak możliwości zaciągnięcia kredytu, nie stanowi podstaw do zwrotu zadatku”. Z takim zapisem przed sądem będzie nam już dużo ciężej wygrać.  Dlatego zanim podpiszesz umowę przedwstępną przeanalizuj ją oraz swoją sytuację. Warto skonsultować ją z prawnikiem. Natomiast my, jako eksperci kredytowi pomożemy przygotować się perfekcyjnie do finansowania Twojego zakupu, aby jak najbardziej ograniczyć wszelkie ryzyka. 

 

Jeśli artykuł wyczerpał Twoje pytania, co do poruszanych tematów – świetnie! Jeśli potrzebujesz więcej wiedzy lub chcesz o coś zapytać, prosimy o kontakt:

mail: kontakt@profesjonalnefinanse.pl

telefon: 577 570 004

facebook: facebook.com/Profesjonalne-Finanse/

Z chęcią odpowiemy na Twoje pytania! 

 

Zadatek czy zaliczka w drodze po własne M?